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房屋點交知識
中古屋買賣中，最容易產生誤解的法律名詞即為「現況交屋」。許多賣方或仲介會以此條款，試圖規避所有售後責任。然而，根據法律實務，這一認知是完全錯誤的。
「現況交屋」不能凌駕於「瑕疵擔保責任」
依據民法第 354 條，賣方對於買賣標的物（房屋）負有「瑕疵擔保責任」。
明確指出，私人契約（如買賣合約）不能凌駕於民法位階之上。因此，即使合約加註了「現況交屋」，只要買方在交屋後發現「隱藏瑕疵」（非看屋時可輕易察覺者），賣方仍須依法負責。
「瑕疵擔保」 vs. 「漏水保固」
買方必須釐清兩者差異。「瑕疵擔保責任」 是民法規定的「法律責任」，時效長達五年，且是「無過失責任」 （即就算賣方不知情也須負責）。
「漏水保固」 則是仲介公司提供的「維修協議」或「契約責任」，通常僅有半年至一年。兩者保護範圍不同，保固期結束，不代表賣方的五年瑕疵擔保責任隨之消滅。
「瑕疵擔保」的法律時效
中古屋的瑕疵擔保有兩個關鍵時效：
- 五年除斥期間： 買方最晚必須在「交屋起算五年內」主張權利。
- 六個月通知期： 買方在「發現瑕疵」的當下，必須在「六個月內」通知賣方。
例外情況： 如果買方能證明賣方「故意不告知」瑕疵（例如 提到的鄰居證言或對話紀錄），則不受六個月通知期的限制
